Vlastníkův byt a dožití osoby příbuzné bez smlouvy

Dali jste svůj byt k dispozici Vašemu příbuznému a přemýšlíte, zda se můžete obejít bez smlouvy? V praxi se setkáváme s celou řadou komplikovaných otázek plynoucích z vlastnictví či užívání bytu. V tomto článku Vás seznámíme se situací, týkající se užívání bytu a dožití osoby příbuzné, při které může být smlouva či dovětek užitečný. Pro ilustraci budeme tuto situaci demonstrovat na konkrétním příkladu z naší praxe:

Výlučný vlastník bytu, žijící spolu se ženou mimo republiku, nechává užívat byt svému příbuznému – tchánu, se kterým nemá uzavřenu žádnou smlouvu. Protože na bytu vázne zástavní právo úvěrující banky, nelze zřídit věcné břemeno dožití.

Jak postupovat, aby příbuzný mohl dožít v případě, že vlastník i jeho žena, zákonná dědička, by přišli o život?

Z hlediska práva jsou možná dvě řešení:

Nájemní smlouva

Prvním řešením může být vyhotovení nájemní smlouvy pro tchána na dobu určitou např. v rozsahu 25 let. § 2224 OZ chrání práva nájemce pro případ smrti vlastníka bytu. Při následné změně vlastnictví, v rámci dědického řízení, nemá nový vlastník právo nájem z důvodu změny majitele vypovědět. Vzhledem k tomu, že smlouva o nájmu bytu je uzavřena na dobu určitou, tak pro pronajímatele jsou omezeny výpovědní důvody, oproti smlouvě na dobu neurčitou.

Výpovědní důvody:

a) nájemce poruší hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu;

b) nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;

c) byt má být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Právní úprava o nájmu bytu je tzv. kogentní – smluvní strany si nemohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona tak, aby zkracovala nájemcova práva.

Dovětek

Druhým řešením je sepsání dovětku (tzv. kodicilu) v rámci dědického práva, který je uveden v § 1498 OZ. Tento by zavázal dědice po vlastníkovi bytu, aby strpěli doživotní užívání bytu touto osobou (tchánem).

Zůstavitel může pořídit dovětek zcela samostatně. Nemusí tedy sepsat, pro případ smrti, o svém majetku závěť nebo dědickou smlouvu. V případě, že si zůstavitel přeje, aby zákonní dědicové po něm dědili, bude stačit prostřednictvím dovětku uložit jim plnění některé povinnosti. (např. strpění doživotního užívání bytu tchánem)

Dovětek je jednostranným, kdykoli odvolatelným a osobně učiněným projevem vůle zůstavitele a musí být určitý. Dovětkem nelze povolat dědice k dědění na rozdíl od závěti. Je-li již sepsána např. závěť pro případ smrti, připadá v úvahu zapracovat dovětek ohledně doživotního užívání bytu tchánem – jedná se o příkaz pro dědice.

Tým Green Lions

Přečtěte si také článek o důležitosti včasného nahlášení nových osob užívající Váš byt.